Persiapan Membangun Rumah


Semua orang pasti bercita-cita dan berkeinginan mempunyai Rumah sendiri mungkin dengan cara membeli melalui developer atau membangun sendiri.
Jika Anda berencana membeli Rumah jadi melalui developer Anda tidak perlu terlalu repot dengan proses seperti orang yang ingin membangun Rumah sendiri, Anda tinggal datang ke lokasi perumahan yang Anda inginkan, datang ke bagian pemasaran, memilih cluster yang anda inginkan dan selesai.
Berbeda dengan proses jika Anda ingin membangun Rumah sendiri baik menggunakan jasa Arsitek / kontraktor maupun dikerjakan sendiri.
Nah berikut ini adalah beberapa hal yang diperlukan untuk membangun Rumah agar semuanya berjalan dengan lancar, disamping Anda harus menyediakan dana tentunya.
1. Memilih lokasi tanah,
Memilih lokasi dimana Rumah yang akan kita Bangun adalah suatu pekerjaan yang menuntut suatu ketelitian, bukan saja aspek teknis, juga beberapa aspek lain yang turut menentukan, seperti aspek ekonomi juga aspek lain yang bisa dijadikan dasar pemilihan lokasi tanah dimana kita akan membangun Rumah nantinya.
Aspek Ekonomi : Mungkin aspek ekonomi ini lebih mengedepankan sisi nilai tanah tersebut jika dilihat dari segi investasi, apakah nilai tanah dan lingkungan sudah sesuai dengan harga bangunan yang akan di rencanakan, misal lokasi tanah yang berada di suatu daerah yang kurang strategis ( di dalam gang, di daerah pemukiman padat, di daerah pinggiran kota dengan akses yang sulit, dll ) akan di Bangun Rumah dengan nilai diatas Rp 500 juta, jika dilihat secara ekonomi maka nilai bangunan dan nilai tanah tidak sesuai dengan prinsip ekonomi, pasti jika Rumah tersebut akan di jual harganya juga akan jatuh, padahal harga bangunan sudah tinggi, itu disebabkan karena kondisi lingkungan yang tidak mendukung. Oleh karena itu disarankan untuk memilih lokasi tanah yang sesuai dengan rencana pembangunan, atau jika kita memang sudah memiliki tanah yang berada di lokasi yang kurang menguntungkan secara ekonomi, maka rencana pembangunan juga harus disesuaikan dengan nilai tanah yang ada.
Aspek Pencapaian : Alasan pemilihan lokasi juga bisa dilihat dari aspek pencapaian ini, biasanya kita mengukur aspek pencapaian ini dengan kegiatan rutin aktivitas kita sehari-hari, seperti bekerja, sekolah anak-anak, dan pencapaian dari fasilitas-fasilitas lain seperti hiburan dan perdagangan. Semakin dekat lokasi dimana kita ingin membangun Rumah dengan tempat kita bekerja, sekolah anak-anak, hiburan dan perdagangan, maka lokasi tersebut akan semakin memiliki nilai positif dari aspek pencapaian ini, dan ini juga akan berpengaruh ke aspek ekonomi tentunya.
Aspek lingkungan : Lingkungan sangat berpengaruh terhadap pertumbuhan anak-anak kita. Misalnya kita tinggal di daerah pesantren, maka kemungkinan besar anak-anak kita akan tumbuh dengan kehidupan santri.
Aspek Alam : Aspek ini tidak kalah pentingnya dengan aspek-aspek yang lain karena aspek ini berpengaruh besar terhadap kenyamanan dan keselamatan bangunan bahkan keluarga kita. Yang berhubungan dengan aspek ini misalnya banjir, tanah longsor, polusi udara, polusi suara, dll.
2. Mencari informasi mengenai harga bangunan, model atau trend arsitektur
Setelah kita mempunyai tempat yang tepat dimana kita akan membangun Rumah, maka tahap berikutnya adalah mengumpulkan informasi selengkap mungkin tentang rencana pembangunan Rumah, kumpulkan informasi mengenai harga bangunan saat ini, melihat-lihat produk-produk bahan bangunan, misal dengan berjalan-jalan di super market bahan bangunan, dimana kita bisa melihat wujud dan harga bahan-bahan bangunan tersebut. Yang tidak kalah penting dalam mengumpulkan informasi sebanyak-banyaknya tentang Rumah adalah, melihat trend-trend arsitektur yang sedang berkembang saat ini, misal dengan melihat pameran perumahan, membaca majalah atau tabloid perumahan, bisa juga Anda mencari informasi melalui internet tentang perumahan dan lain-lain cara Anda untuk mengumpulkan informasi mengenai pembangunan Rumah.
3. Mencari Arsitek untuk membantu membuatkan disain Rumah
Jika kita sakit, kita mencari dokter untuk menyembuhkan penyakit kita, jika kita mempunyai mobil dan rusak maka kita mencari seorang montir untuk memperbaiki mobil kita. Dan siapa yang kita perlukan apabila kita ingin membangun Rumah ? tentu saja seorang arsitek yang kita cari. Biasanya pertanyaan yang sering diajukan pertama kali atau setidaknya yang terpikir pertama kali adalah “Berapa sih biaya jasanya?” Untuk arsitek sebenarnya biaya jasa itu besarnya relatif, tergantung dari pengalaman dari si arsitek itu sendiri. Kalo ingin murah saya sarankan memakai jasa arsitek yang baru lulus, karena biasanya harganya sangat negotiable supaya arsitek tersebut menambah jumlah portfolio nya agar nilainya pada akhirnya makin tinggi, tapi yah ada kekurangannya namanya juga baru lulus sering kali dalam mendesign bangunan masih agak idealis, detail-detail bangunan agak kurang ataupun kurangnya pemilihan material alternatif.
Biasanya jasa arsitek itu berkisar dari 2%-4% dari RAB yang dibuat (bukan acuan resmi). Biasa nya untuk patokan awal disepakati dengan design yang diinginkan oleh owner maka akan diperoleh harga per m2 bangunannya, harga tersebutlah yang menjadi acuan untuk penentuan fee arsitek sebelum RAB final dibuat. Atau bisa juga arsitek menetapkan harga designnya berdasarkan per-m2, yang umum di Jakarta misalnya adalah 80rb/m2 s/d 185rb/m2, bila di atas harga ini berarti arsiteknya memang yang sudah terkenal dan biasanya memegang proyek2 yang nilainya milyaran.
Untuk kontraktor, biasanya kalo sistemnya adalah cost and fee maka normalnya kontraktor mematok biaya jasa sebesar 10% s/d 15%, namun system ini sering kali merugikan owner, mengapa? Biasanya kalo kontraktor nya Anda tidak kenal baik atau memang “nakal”, maka owner akan merugi disebabkan oleh makin “bengkaknya” budget membangun rumah, biasanya disebabkan oleh proyek di ulur-ulur penyelesaiannya agar biaya upah tukang membengkak, dan harga barang menjadi naik, sehingga bila budget membengkak maka fee yang di terima juga akan membengkak. Alternatifnya adalah dengan system fixed cost and fee, yaitu sama seperti cost and fee tapi fee-nya tetap berdasarkan kesepakatan awal dan tidak mengalami perubahan, kecuali perubahannya dilakukan oleh owner, cara ini merupakan win-win solution bagi kedua belah pihak. Sistem yang lain adalah dengan cara borongan atau lumpsum, biasanya cara ini dipakai oleh owner yang tidak mau direpotkan sama sekali dengan pembukuan proyek, yang penting rumah yang diinginkan selesai tepat pada waktunya, tapi cara ini tidak saya sarankan untuk owner dengan budget pas-pasan.
Terkadang banyak orang berpikir berapa kita harus membayar seorang arsitek, padahal kita hanya ingin membangun Rumah kecil saja, terkadang pemikiran seperti ini sering terlintas dalam pikiran banyak orang tentang seberapa perlunya memanggil seorang arsitek untuk membuatkan disain Rumah yang akan kita Bangun, yang terlintas seringkali adalah "pasti mahal memakai jasa arsitek untuk membangun Rumah". Pemikiran-pemikiran inilah yang harus kita hilangkan, seringkali arsitek justru memberikan solusi-solusi mengenai rencana kita membangun Rumah, arsitek biasanya mencarikan solusi baik dari segi desain dan juga budget yang disediakan untuk rencana pembangunan Rumah tersebut agar sesuai dengan kemampuan yang kita miliki. Seorang arsitek justru akan memberikan gambaran yang sejelas-jelasnya tentang disain dan biaya yang akan dikeluarkan nanti, justru dengan memakai jasa arsitek kita sebisa mungkin menghindari pekerjaan pekerjaan yang nantinya akan menimbulkan pemborosan, bongkar pasang akibat dari perencanaan yang kurang matang sebelumnya, yang jika di bandingkan dengan jasa yang harus di bayar untuk seorang arsitek justru lebih besar, belum lagi hasil disain yang mungkin kita tidak puas.
Dengan memakai jasa seorang arsitek, maka kita bisa melihat hasil akhir dari desain dengan bantuan sketsa-sketsa disain atau karena kemajuan teknologi saat ini, kita bisa juga melihat hasil akhir dari disain persis seperti aslinya dengan bantuan animasi komputer.
4. Mengurus perijinan
Setelah kita memiliki gambaran tentang rencana pembangunan Rumah, tahap berikutnya adalah tahap dimana kita mulai mengurus perijinan tentang rencana pembangunan Rumah tersebut, yaitu dengan mengurus Ijin Mendirikan Bangunan ( IMB ) di instansi pemerintah dari kelurahan, kecamatan sampai dengan walikota. Luas tanah juga menentukan sampai sejauh mana kita mengurus IMB tersebut, untuk luas tanah kurang dari 200 M2 umumnya IMB cukup diurus sampai dengan Kecamatan saja, tetapi jika luas tanah kita lebih dari 200 M2 pengurusan bisa sampai Walikota.
Berikut ini adalah syarat-syarat yang di perlukan untuk mengurus IMB ( Ijin Mendirikan Banguan ) :
  • Foto Copy KTP pemohon
  • Surat kuasa apabila penandatanganan bukan dilakukan oleh pemohon sendiri
  • Foto Copy Bukti kepemilikan Hak Atas Tanah yang disahkan oleh pejabat yang berwenang
  • Foto Copy Gambar Rencana Bangunan dengan penjelasannya
  • Foto copy pelunasan PBB ( Pajak Bumi dan Bangunan ) terakhir
  • Mengisi form yang sudah disediakan di kecamatan atau walikota
  • Ijin tetangga bagi bangunan bertingkat.
    Berapa sih biaya IMB sebenarnya? Ini agak sulit saya jelaskan, karena biarpun sebenarnya biaya untuk IMB ini resminya tidak besar, tapi menjadi mahal karena oknum-oknum yang tidak bertanggung jawab. Untuk lebih jelasnya Anda dapat datang ke Dinas Bangunan setempat di mana Anda tinggal, sekedar ilustrasi: Tahun 2007, biaya yang dibebankan adalah 25rb/m2, itupun setelah melakukan tawar-menawar yang cukup sengit dengan petugasnya. Lamanya izin keluar biasanya adalah paling cepat 1 bulan kerja.
    Mari kita coba-coba bikin perhitungan biaya. Misal, tanah Anda luasnya adalah 100m2 dengan asumsi BCR 60%, maka luas tanah yang boleh dibangun adalah 60m2. Anda menginginkan rumah dengan design minimalis dengan 3 KT, 2 KM, garasi dan 1 KT pembantu, maka kita dapat mendesign rumah 2 lantai dengan luas 120m2.
    Kita asumsikan jasa arsitek 100rb/m2, dengan jasa kontraktor 10% fixed cost and fee, dan nilai bangunan Anda 2,3juta/m2, biaya IMB 25rb/m2, maka total dana yang harus Anda sediakan adalah:
    Fee arsitek = 100rb/m2 x 120m2 = Rp 12.000.000,00
    IMB = 25rb/m2 x 120m2 = Rp 3.000.000,00
    Fee kontraktor = 10% x 120m2 x 2,3juta/m2 = Rp 27.600.000,00
    Biaya bangun = 2,3juta/m2 x 120m2 = Rp 276.000.000,00
    Total = Rp 318.600.000,00
5. Proses Perjanjian Pembangunan
Proses Perjanjian Pembangunan adalah proses dimana kita memasuki tahap dimana rencana pembangunan Rumah akan dimulai, baik dikerjakan sendiri maupun di kerjakan oleh arsitek atau kontraktor. Proses Perjanjian Pembangunan ini wajib hukumnya agar tidak terjadi permasalahan-permasalahan yang timbul selama masa pembangun berjalan. Apabila di kerjakan sendiri, minimum kita mempunyai pelaksana mandor atau tukang yang akan mengerjakan fisik bangunan Rumah kita, disini kita harus menentukan aturan main dan syarat-syarat yang harus di penuhi, misalkan jam kerja, upah lembur, waktu pembayaran dll.
Berbeda jika kita memakai jasa kontraktor, dimana segala permasalahan dengan tukang mungkin kita tidak pernah tau, yang kita tau adalah nilai kontrak antara kita pemberi tugas dan kontraktor yang melaksanakan pembangunan dan jadwal pelaksanaan. Dalam proses Perjanjian Pembangunan ini sebaiknya disebutkan pasal-pasal yang jelas dan detail baik dari syarat bahan yang akan di pakai, mutu dan kualitas juga campuran campuran dari bahan dll. Pasal-pasal yang umumnya dicantumkan dalam surat perjanjian adalah :
  • Pasal 1. Tugas dan Waktu Kerja
  • Pasal 2. Syarat dan Mutu Bahan
  • Pasal 3. Harga Kontrak
  • Pasal 4. Pembayaran
  • Pasal 5. Penambahan Pekerjaan
  • Pasal 6. Lain-lain
  • Penutup
6. Pengawasan Pembangunan
Pengawasan Pembangunan apabila di kerjakan sendiri
Pengawasan pembangunan pada proyek yang di kerjakan sendiri akan berbeda dengan proyek yang di kerjakan oleh kontraktor. Jika proyek di kerjakan sendiri umumnya pengawasan yang terberat adalah pengawasan tenaga kerja, jika memakai system pembayaran harian, apabila tidak di awasi dengan benar bisa-bisa proyek akan molor dari jadwal yang sudah di tentukan. Jika memakai system borongan tenaga, ada kemungkinan tukang tidak memperhatikan kualitas karena mengejar target pekerjaan pembangunan tersebut. Oleh karena itu perlu di perhatikan system yang akan di ambil harian atau borongan tenaga, sesuaikan dengan kemampuan kita sebagai pemberi tugas, sampai sejauh mana kita bisa mengontrol jalannya proyek, jika kita bisa memberikan waktu lebih, system pembayaran harian bisa di ambil, tetapi jika kita sebagai pemberi tugas memiliki waktu terbatas maka system borong tenaga juga bisa menjadi alternative asalkan di buat perjanjian mengenai mutu pekerjaan jika tidak sesuai sanggup untuk di bongkar tanpa dikenakan biaya.
Resiko-resiko diatas adalah hal yang paling umum jika pekerjaan di kerjakan sendiri dengan bantuan tukang langsung tanpa memakai jasa kontraktor, disamping resiko- resiko lain seperti hasil pekerjaan yang tidak sesuai akibat pengawasan yang kurang dll.
Pengawasan Pembangunan apabila di kerjakan oleh Kontraktor
  1. Checklist Pekerjaan
          Sebelum dilakukan serah terima, lakukan checklist dulu terhadap detail-detail bangunan dan sesuaikan dengan desain awal yang telah dibuat.
  2. Serah terima pekerjaan pembangunan rumah
Nah demikianlah tahap-tahap pembangunan Rumah yang bisa kami sampaikan, semoga bisa bermanfaat bagi Anda yang ingin membangun Rumah.
Ayo Segera Pasang atau ganti Atap Rumah/Kantor anda dengan Baja Ringan Produk Kami (Mankar Truss) hanya dengan budget yang ringan.
Kami juga menyediakan genteng metal dengan pilihan warna yang menarik bagi hunian anda, harga mulai dari Rp 22.500/lembar (untuk genteng metal berpasir).
Kami memberikan special price untuk pembelian dan pemasangan produk secara paket (rangka atap baja ringan + genteng metal + plafon gypsum).
Wilayah pemasangan di YOGYAKARTA, SLEMAN, BANTUL, WONOSARI, KULON PROGO, KUTOARJO, WATES, SOLO, KLATEN, SRAGEN, KEBUMEN, PURBALINGGA, BOYOLALI, SALATIGA,MAGELANG, SEMARANG, UNGARAN, TEMANGGUNG, BATANG, DEMAK, KARANGANYAR, KENDAL, KUDUS, PURWOREJO, SUKOHARJO, WONOGIRI, WONOSOBO, PACITAN, KARAWANG, BEKASI, JAKARTA BARAT, TANGERANG, DAN SEKITARNYA
Hubungi bagian marketing kami di 085385533751, 085730746921 dan 087838858415
Kantor Pemasaran dan aplikator Cabang Yogyakarta:Jln Wonosari Km 7, Wiyoro Lor RT 02 (perempatan wiyoro), Banguntapan, Bantul, DIY
pada tanggal

Tidak ada komentar:

Posting Komentar

Langganan: Posting Komentar (Atom)